2025年7月16日，国务院公布《住房租赁条例》（国务院令第812号，以下简称《条例》），自今年9月15日起施行。《条例》的出台，对于有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供了支撑。笔者就《条例》中规范出租和承租行为的相关规定及自然人出租住房的涉税处理进行分析，不足之处，欢迎批评指正。
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01
住房租赁的制度性要求
（一）鼓励行为
《条例》第五条规定：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
（二）规范出租和承租行为
1.出租住房应当符合的条件
根据《条例》第七条的规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住；租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
2.租赁合同签订及备案
根据《条例》第八条的规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。《条例》规定，出租人应当履行备案手续，但是，出租人未办理备案的，承租人可以办理备案。
3.出租人的行为规范
根据《条例》第九条的规定，出租人应当向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；应当核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人；不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。
另外，根据《条例》的规定，住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。
4.承租人的行为规范
根据《条例》第十一条的规定，承租人应当向出租人出示身份证明材料；应当安全、合理使用租赁住房；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；应当遵守物业管理规约；对出租人依法确需进入租赁住房的，应当予以配合。
（三）对住房租赁企业和经纪机构的规范
《条例》对引导和规范住房租赁企业发展，也做了制度性规定，比如：培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范。针对实践中很多人通过经纪机构租赁住房，《条例》也做了相应的规定。详细内容，在此不赘述。
02
个人出租住房的涉税处理
《条例》第五条规定：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁。居民家庭出租住房，属于以个人的名义对外出租住房，取得租金收入必然涉及税费的问题。那么，个人出租住房要缴哪些税呢？一般来说，个人出租住房，主要涉及增值税及附加税费、个人所得税、房产税等，具体分析如下：
（一）增值税
根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。比如：张三出租住房给李四，每月租金为10,000元，则每月应缴增值税=10,000÷（1+5%）×1.5%=142.86元。
另外，根据国家税务总局公告2023年第1号的规定，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。比如：张三出租住房给李四，约定年租金100,000元且租赁期第一个月一次性支付全部租金，月租金=100,000÷12=8,333.33元＜10万元，根据上述规定，张三取得的一次性租金可以免征增值税。
2.城建税及附加
包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，其计税依据为租金收入实际缴纳的增值税。
根据财政部 税务总局公告2023年第12号的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人（含自然人）减半征收“六税两费”，即住房出租涉及的城建税及附加可以减半征收。另外，如果免征增值税，则附加税费也相应免征。
3.个人所得税
根据财税〔2008〕24号的规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。个人所得税法规定的财产租赁所得，其适用税率为20%，因此，个人出租住房取得的所得，相当于减半缴纳个人所得税。
4.房产税
根据财税〔2008〕24号的规定，对个人出租的住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。根据现行规定，从租计征房产税适用的税率为12%，个人出租住房适用的税率只有现行规定的三分之一。
另外，同城建税及附加一样，自2023年1月1日至2027年12月31日，房产税也可以减半征收。因此，个人出租住房缴纳的房产税可以在4%税率的前提下再次减半征收，相当于按照2%缴纳房产税。
除上述税费之外，根据财税〔2008〕24号的规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
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